近年来，随着业主权利意识的增强和《民法典》对物业管理的规范细化，全国范围内围绕物业选聘、服务质量和业委会运作的纠纷显著增加。近日，本网接到深圳龙光君悦龙庭小区业主爆料，称小区第三届业委会在未充分征求业主意见的情况下，强行推动更换已服务16年的龙光物业，并涉嫌将决策权集中于业委会四名成员手中。业主质疑程序违规、存在利益输送，矛盾已持续数月。笔者就此展开调查。

龙光君悦龙庭小区位于龙岗区夏长路与愉龙路交叉路口，笔者于工作日下午五时左右抵达现场，小区门岗保安询问来访事由，经爆料业主确认身份并配合完成登记流程后，方予以放行。

（笔者在小区现场实拍）

【业主控诉：服务16年的物业为何要换掉？招标文件数据“缩水”，暗藏猫腻？】

“我们不是坚决反对换物业，但至少业委会要给我们一个合理的理由！”业主陈女士（化名）向笔者表示，龙光物业虽不是完美，但长期服务的稳定性有目共睹，这么多年物业费未上涨的情况下，物业服务随叫随到，小区保安、保洁、客服人员平均服务年限超过6年，非常热情用心，跟业主们也都建立了深厚感情。陈女士向笔者展示了前几天小区开展绿意生活节活动时她拍到的相片。

（业主提供的活动图片）

陈女士称，其周边邻居对龙光物业评价普遍良好，她表示难以理解业委会更换物业的决定。

（业主群聊天截图）

争议焦点一：业委会多次滥用职权

多名业主反映，本届业委会自2023年7月成立后，有过多次罔顾全体业主利益的操作。因业委会决策不当，小区泳池因此荒废，小朋友夏天没有办法在小区内游泳。因业委会不给龙光物业盖《在管证明》，导致物业没法及时办理《停车场经营许可证》，造成停车管理一度混乱。且因停车场不能正常收费，造成共有收益损失约30万。

（业主提供的荒废泳池图片）

争议焦点二：建筑面积为何“腰斩”？

据业主陆先生（化名）提供的房产登记资料，龙光君悦龙庭总建筑面积为22万平方米，但笔者在业主提供的招标文件截图中发现，业委会发布的物业招标范围中明确写道：投标人近三年（从招标公告发布之日起倒算）全国在管的物业管理项目中有单个项目规模超过11.0万平方米项目，且招标人设置单个项目规模不得超过本次招标物业项目规模的50%。业主对此表示质疑：“如果按这个标准，投标人的项目规模最高只能到11万平方米，而我们小区本身是22万平方米，建筑面积直接被‘腰斩’了。这样的招标条件设置，到底是失误，还是故意为某些投标公司量身定制的门槛？”

（业主提供的招标文件截图）

争议焦点三：服务人员配置“大缩水”

据招标文件显示，物业配置服务人员建议51人，而龙光物业目前实际在岗人员为65人，包括保安、清洁、维修等岗位。业主林女士（化名）质问：“现在65个人都忙不过来，减到51人难道要靠业主自己扫地、站岗？”多名业主担忧，人员大幅缩减可能导致安保漏洞、卫生恶化等隐患。

（业主提供的招标文件截图）

【业主大会疑云：程序漏洞与利益输送交织】

争议焦点四：业委会四人为何能“代表”所有业主？

“业委会只有四个人，凭什么替我们这么多业主做决定？”业主赵女士（化名）向笔者出示了《深圳物业管理条例》第三十二条的截图，条款明确写道：“业委会是业主大会的执行机构，不得越权决策。”她愤怒质问：“法律白纸黑字写着换物业必须业主大会表决，现在业委会却让全体业主授权给他们选聘物业，就是想绕过全体业主直接拍板定案，这和‘独裁’有什么区别？”

争议焦点五：业委会动机与关联利益疑云

业主沟通群里，有部分业主对业委会的动机提出质疑：“咱们的业委会把自己发展成一个秘密组织，他们每次开会地点在哪？业委会不是代表咱们广大业主的利益的吗？开会为什么那么秘密？”这一质疑引发强烈共鸣。更令业主生疑的是，本次投票表决电梯更换费用需使用专项维修资金，涉及金额约330万左右，业委会在其中是否有利益可图。“若属实，这就是赤裸裸的利益输送！”业主李先生（化名）愤慨道。

（业主群聊天截图）

【笔者手记】

物业更替本是优化社区治理的契机，但若脱离“业主共同决定”的法定框架，只会演变成信任撕裂的导火索。当“程序正义”让位于“少数人意志”，受伤的不仅是业主权益，更是基层治理的公信力。龙光君悦龙庭的博弈，或许正是当下社区治理困境的一个缩影。而社区治理现代化是否应该超越“非留即换”的二元对立，并借鉴信用积分、三方共治等创新机制，构建物业与业主权责对等的契约共同体，也是一个值得深思的议题。

（应受访者要求，部分业主为化名；截至发稿前，龙光物业及业委会未就数据问题作出回应）